建议书就是单位或集体向有关单位或上级机关和领导，就某项工作提出某种建议时使用的一种常用书信。以下是小编给大家整理的项目实施规划建议书，希望对大家有所帮助，欢迎阅读与借鉴。感兴趣的朋友可以了解一下。
一、项目概述
项目名称：__公路建设工程
建设地点：__村民组
项目责任单位：__乡人民政府
项目责任人：
二、项目建设的必要性
__村民组位于__乡东南部，东北与宁国市及本县家朋乡相接，东南毗邻浙江临安市马啸乡。该村民组现有农户103户，人口383人，境内有丰富的森林资源和得天独厚的旅游资源。独特的森林及地势山貌得到很多专家及旅游开发商的青睐。具林业部门森林资源调查该地森林覆盖达到97%，木材储藏量3.1m3。再是上核桃年产量25吨，人均1000多公斤。新种的山核桃约500多亩，产量将逐年攀升。
__公路的建成将成为以__乡通道为主干线，与全乡54个村民组形成四通八达的交通网络。是实现县委提出的“一年一个样，三年大变样”战略目标，加快当地农村奔小康步伐，切实摆脱贫困村落后面貌的现实需要。当地群众改路修路积极性很高，愿意集资、投劳。建设__公路极大改善该区的交通条件，促进深山地区农民群众的经济发展，增加农民收入，实现共同富裕。
三、项目建设综合条件评价
1、地形
项目区属山丘区，四面崇山峻岭中间地势平缓，是典型的盘地形状。整个项目区地势较高，平均海拔820m以上。
拟建路线与__公路相衔接，地形标高在610m至820m之间，全长2.2公里，路基宽4.5m,行车道宽3.5m。
2、水文、气候、地质
溪流两边居住农户，溪水汇入__河流入浙江省属钱塘江流域。
该地区属亚热带季风湿润区，四季分明，雨量充沛，年平均降水量1820mm，平均气温12℃极端最高气温33℃，极端最低气温-12℃，无霜期180天。
项目区沿线大量分布花岗岩、石灰岩、平板岩与泥土混合工程地质条件好，就地取材简易。
3、筑路材料及运输条件
石料可采用路段边开采边利用，一举两得。间砂可在__河开采筛选。所需间砂、水泥、钢筋等材料以农用车运输为主，直接送往工程工地。
四、项目建设标准、规模
根据当地具体地理位置，发挥的作用和功能及经济发展的需要，再结合资金、施工技术等因素确定主线采用乡村公路建设标准，路线全长2.2km，路面宽4.5m(弯道5—6m)，最大纵坡7%。
五、工程概算
人工工资：根据我乡相继几条公路建设惯例和当地农民群众修路的积极性，人工粗工工资不作编制说明，主要实行自愿投劳施工。技术工资根据基本建设工程的有关规定，技工1500工，按40元/工计算，计6万元。
材料：石料、河砂就地取材。原木按工程需要实行农民自愿捐助，不作编制说明。钢材3t，钢材3600元/t，计1.08万元。水泥80t，按410元/t(含运费)，计3.28万元。炸药、雷管、钢扦及轰钻设备等估计3万元。
土地征用、三费补偿：水田征用3亩，按1.4万元/亩计4.2万元。坡耕地8.0亩，按0.7万元/亩计5.6万元。经济林(主要是山核桃林)补偿7万，共计16.8万元。
其他费用及不可预计费用3万元。
总计所需资金概算33万元。
六、工程的实施计划
根据当地农民生产、生活条件，结合该项目的特点，对工程进度如下安排：
2010年3月份前做路线测量、土地征用、房屋拆迁、经济林补偿等前期准备工作，6月开工。
2010年8月底完成土石方开挖，档墙、路基、桥梁涵洞。
2010年10月前完成排水沟及路面整平工作，并竣工通车。
七、结论
__公路的建成解决了一村380多人交通，有利于乡村道路与主干线的合理衔接，提高区域内的综合运输能力，为深山区群众加快新农村建设奠定了基础，改善了投资环境，必将带动该地区自然资源的开发利用和相关产业的发展。因此，该项目实施是我乡经济发展和社会进步及加快我乡新农村建设的需要，是一项重要的民生工程，切实可行。建议上级给予批准建设和支持。
一、项目名称
二、投资方情况
(一)主要投资方基本情况：包括企业全称、主要经营范围、注册地、注册资本、企业性质、股权结构，资产负债状况，主要股东情况;
(二)主要投资方基本经营情况：包括企业近三年主要业务规模和经营情况，主要产品生产能力、实际生产规模、国内外销售情况，企业近三年主要财务指标;
(三)主要投资方相关实力和优势分析，在国内外投资类似项目简要情况;
(四)其他投资方简要情况：包括注册地、注册资本、企业性质、主要业务规模和经营状况、资产、负债、收入、利润等方面情况。
三、必要性分析
(一)投资目的：项目相关行业国内外情况，例如产品国内外供求情况及预测、产品进口情况及预测、行业未来发展等。说明项目对各投资方的必要性和意义，包括项目与投资方国内项目的关系、与企业发展战略的关系等;
(二)社会意义：包括与我国相关产业发展的关系，与我国境外投资战略和境外投资产业政策的关系等。
四、项目背景及投资环境情况
(一)项目背景：包括投资方介入前项目基本情况，外方合作者基本情况，投资方如何介入项目，投资方对外考察、尽职调查、与外方谈判、其他竞争投资者等情况，与所在国家和当地政府沟通情况等;
(二)投资环境情况：包括所在国家及当地政治、经济情况，与项目有关的税收、外汇、进出口、外资利用、资源开发、行业准入、环境保护、劳工等法律法规情况，当地相关行业及市场状况;涉及资源开发的，还应说明所在国家有关资源的储量、品质、勘探、开采情况;
(三)项目的外部意见及影响：包括所在国中央和地方政府的意见，当地社区的意见，项目对所在国家和地区社会、经济发展可能产生的影响等。
五、项目内容
建设类项目
(一)建设内容：包括建设地点、建设规模、建设期限、进度安排、技术方案、建设方案、需要建设的配套设施等;涉及资源开发的，还应说明可开发资源量、品位、中方可获权益资源量及开发方案等;
(二)主要产品及目标市场：包括项目主要产品及规模，产品目标市场及销售方案;
(三)相关配套条件落实情况：包括项目道路、铁路、港口、能源供应等相关基础设施配套情况及安排，项目土地情况及安排，项目满足当地环保要求措施，项目在劳动力供应和安全方面的安排和措施，加工类项目应说明项目原料来源的情况;
(四)财务效益指标：包括项目总销售收入、利润、投资回收期、内部收益率等财务预测指标，以及中方投资回收期及回报率等预测指标。
并购类项目
(一)被收购对象情况：股权收购类项目应包括被收购企业全称(中英文)、主要经营范围、注册地、注册资本、生产情况、经营情况及资产与负债等财务状况，股权结构、上市情况及最新股市表现、主要股东简况，被收购企业及其产品、技术在同行业所处地位、发展状况等;资产收购类项目应包括被收购资产构成，专业中介机构确定的评估价，资产所有者基本情况等;
(二)收购方案：包括收购标的，收购价格(说明定价方法及主要参数)，实施主体，交易方式，收购进度安排、对其他竞争者的应对设想等;
(注：并购类项目同时包括投资建设方面内容的，还应说明建设类项目所要求的各项内容，并说明项目综合财务效益指标。)
六、项目合作及资金情况
(一)项目合作方案：包括项目各方股比，出资形式，合作方式，收入和利润分配，产品分配，其他合作内容;
(二)项目资金运用：包括项目总投资，建设类项目的前期费用(中介费、勘探费等)、工程建设资金及其使用构成、流动资金的使用等，并购类项目的收购前期费用、收购资金及其使用构成，中方投资额及其使用构成等;
(三)项目资金筹措：包括项目资本金及各方出资，银行贷款及其他社会中小企业融资的构成与来源，项目用汇金额及来源等。
七、项目风险分析
分析项目可能存在的风险及不确定性，并提出防范风险的相关措施：国别风险，法律及政策风险，市场风险，建设风险，外汇风险，环保风险，矿权及资源量风险，劳工风险，项目可能面临的其他风险;股权收购类项目还应分析企业运营风险。
八、其他事项
(一)项目是否存在需要解决的问题;
(二)实施项目的下一步工作计划。
1、总论
1.1项目名称
德清环林休闲林业观光园建设
1.2承办单位概况
德清环林休闲林业观光园建设项目，由浙江环林农业科技有限公司投资兴建。
浙江环林农业科技有限公司是由王环林等自然人出资组建的有限责任公司，注册资本金人民币1000万元。公司法人代表王环林。公司地址为浙江省德清县武康镇。公司是一家集林业技术开发，农业技术开发，农林科技成果转让，休闲农林园区开发建设，旅游设施开发建设，果树及城镇绿化苗新技术新品种引进、繁育、种植、销售，干鲜果种植销售，技术咨询、技术培训等于一体的现代农林科技企业。公司现有员工22人，其中各类专业技术人员16人;技术人员中，有高级职称2人，中级职称9人，具有较强的技术研发和推广能力。
1.3拟建地点
德清县武康镇上柏双燕村雪银山朝天坞。林地属性为村集体薪炭林、早园竹林、小竹林及部分荒山。
园区四至界限为：
东界：外朝天坞烂水坑;南界：朝天坞山岗;西界：野猪头山岗;北界：直坞底东西厢山沟至炮台山顶。
1.4建设规模与内容
园区总面积1500亩。主要建设干鲜果种植园1000亩，花卉苗木基地290亩，林间道路50000平方米(75亩)，生产管理用房8亩，山塘蓄水池30亩，旅游设施用房50亩，游客集散地15亩，林间旅游设施30亩，其他2亩。
项目全部建成后，达到年游客流量20万人次以上，成为集林业物产、休闲采摘、生态养生、自驾露营、绿色餐饮、文化会展于一体的大型现代生态林业休闲观光园。
1.5建设年限
整个建设周期为5年，分两个阶段实施。
第一阶段：自项目建议书批准之日起三年内，完成生产基地和园区基础设施建设。
第二阶段：项目建设第三年起至第五年，完成全部生产和观光旅游设施建设。
1.6投资概算
项目总投资19819.5万元，其中工程投资11371.8万元，其他工程费1101.1万元，基础预备费623.6万元，递延资产、无形资产4523万元，前期流动资金2200万元。
1.7效益分析
项目投产后，年销售收入可达10360万元，上缴各种税金
2352.6万元，净利润3609.1万元。项目投资回收期7.58年，项目投资利润率30.08%。项目直接解决就业岗位300人，带动周边农民__人次以上。对挖掘大莫干山旅游资源，建设清凉世界、竹海别墅为特色、具有观光、休闲、度假、避暑和生态保护等主要功能的综合型风景名胜区，发挥积极作用，具有显著的经济和社会效益
1.8建设依据
1.8.1《德清县域总体规划(__-2020)》
1.8.2《德清城市总体规划(__-2020)》
1.8.3《德清县十二五规划纲要》
1.8.3《德清县旅游业发展五年行动计划(__—__年)》
1.8.4德清县《政府工作报告》(__年2月17日在德清县第__届人民代表大会第一次会议上)
2、项目建设的必要性和条件
2.1项目背景
本项目是以农业生态旅游为主要业态的现代林业精品园区建设。
2.1.1农业生态旅游是以农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合的一种高效产业。
2.1.2农业生态旅游是一种新型农业生产经营形式，也是一种新型旅游活动项目，是在发展农业生产的基础上有机地附加了生态旅游，成为普通大众的一种新的旅游消费方式，是农业经营形式和旅游经营形式的一场革命。
2.1.3农业生态旅游可以让城市居民远离都市喧嚣，在质朴、清新、典雅的环境中放松自己，聆听大自然的声音，亲吻土地的芳香，舒展被办公室僵化了的神经，体会采摘丰收果实的喜悦心情。
2.1.4我国农业生态旅游起步较晚，在20世纪90年代初，国内旅游走向兴旺发达之后开始萌发。最近三、四年，随着农村产业结构调整和城市居民消费需求的变化，农业旅游在全国各地逐渐升温，成为我国旅游产业链上的一道亮丽的风景线。
2.1.5农业生态旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼，疏远了人与自然、人与人之间的距离;紧张、烦躁压迫着现代人的神经。于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求与渴望。
2.1.6高效益的生态农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业生态旅游改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人一地一人和谐共存的更广阔的背景之中。这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。同时，生态农业开发项目因其农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者进入，并将成为新的经济增长点。
2.2建设的必要性分析
2.1.1农业生态旅游，有利于解决“三农”问题，是加快农村，农业发展，保持国民经济持续快速协调健康发展的必然要求，是实现全面建设小康社会宏伟目标的必然要求，是维护社会稳定和国家长治久安的必然要求。
2.1.2农业生态旅游，有利于农村产业结构调整。当前正在迅猛发展的农业旅游，将会带来农村第三次发展浪潮。各地实践证明，农业旅游具有很强的产业渗透性和互动性，可以将农村一产、二产资源转化为新的旅游资源，可以带动一产，推动二产，拉动三产，进一步优化农村产业结构，促进农村经济的良性发展。
2.1.3农业生态旅游，有利于扩大就业门路，使农村富余劳动力实现就地转移，既不离乡也不离上，增加农民直接收入，加快脱贫致富奔小康的步伐。
2.1.4农业生态旅游，有利于农村精神文明建设。发展农业旅游吸引大量城市的人流、信息流、资金流，从而使农民的整体素质得到提高，文明意识、经济意识、市场意识、服务意识明显增强。同时大大改善了村容村貌，从整体上推动了社会主义新农村建设，实现德清农村
“山水美、农家富、社会和、机制新”的目标，推进“中国和美家园”建设。
2.1.5农业生态旅游，有利于丰富旅游产业。农业旅游满足了人们回归自然、返朴归真的个性化需求，具有休闲娱乐、健身疗养等综合功能。同时农业旅游延伸了旅游产业链，扩大了旅游经济覆盖面，增强了旅游业发展的后劲。
2.1.6农业生态旅游，有利于构建和谐社会。开展农业旅游能够增加就业，满足城乡居民多层次的消费需求，提高人民生活质量，增进城乡居民感情交流和信息交流，对于改变城乡二元结构，缩小城乡差别、统筹城乡发展，统筹人与自然和谐发展都具重要意义，是坚定不移地实施“开放创新、接沪融杭”战略，坚持创新融入、推进三化同步、谋求和谐跨越，全力打造转型升级的先行区、城乡一体的引领区、生态建设的示范区、幸福和谐的样板区，加快建设长三角“秀美、富裕、和谐”的现代田园城市，实现德清“全面翻一番，实现新崛起”的需要。
2.3建设条件分析
2.3.1区位与交通条件
德清县位于浙江省北部，属杭嘉湖平原，东邻桐乡市，南毗余杭市，西界湖州市安吉县，北与湖州市郊接壤，东望上海、南接杭州、北连太湖、西枕天目山麓，处长三角腹地，是杭州都市经济圈的重要节点县(区)之一。地处北纬30°26～30°42，东径119°45'～120°21'之间，东西长55.95公里，南北宽29.89公里，全县总面积936平方公里，辖11个乡镇、1个开发区、151个行政村，总人口43万。县城所在地武康镇。
杭宁高速公路、申嘉湖(杭)高速公路、104国道、09省道、宣杭铁路、京杭运河、杭湖锡线航道穿境而过，杭州k588公交车直通县城武康。武康距杭州市中心仅半小时车程，距杭州萧山国际机场40分钟车程，距上海、宁波、南京均在2小时车程以内。随着宁杭高铁的加快建设、杭州绕城高速公路西复线和轻轨的规划，德清临杭近沪的区位优势将进一步显现。
双燕村地处武康镇郊南部，东至龙凤村，长春村，西至山民村，南至杭州市余杭区瓶窑镇。项目区位于104国道西侧，距104国道1800米，区位优势十分突出。
2.3.2历史沿革与人文
德清因濒临余不溪，取政德清明如水之义。宋代诗人葛应龙《左顾亭记》道：“县因溪尚其清，溪亦因人而增其美，故号德清。”
德清历史悠久，远在新石器时代已有人类繁衍生息。县境周初隶吴，春秋属越，越灭属楚。秦汉两代，为乌程、余杭县南疆北境。三国入东吴版图，吴黄武元年(222)，武康立县，初名永安。晋太康元年(280)改永安为永康。太康三年改名武康。唐天授二年(691)，析武康东境17乡立德清县，初名武源，景云二年(711)改名临溪，天宝元年(742)又改名德清。此后两县长期并存。1958年，武康并入德清县。
双燕村唐宋时属崇仁乡，明时属崇仁乡五都。清时为南乡五都上管一保二庄、四庄、五庄，五都上管二保一庄、二庄、三保、四庄、六庄、九庄。民国时期为防风区湘溪镇五保，共17个甲。解放初期为上柏区凤燕乡百燕村、白燕村。1956年为百燕，白燕农业合作社。1958年，为龙凤生产队、长春生产队。1961年调整社队规模，把龙凤生产队分设凤燕、龙凤两个生产大队。长春生产队分设长春、白燕两个大队。__期间凤燕改名胜利，1978年复原名。1984年恢复乡镇建制，为上柏乡凤燕村，白燕村。1987年上柏乡改镇。1999年上柏镇并入武康镇，__年凤燕、白燕合并为双燕村至今。
德清有千年古刹云岫寺、宋代石桥等一大批历史文化遗迹，还孕育了沈约、孟郊、管道昇、俞平伯等一大批历史文化名人。
德清“五山一水四分田”，素有“鱼米之乡、丝绸之府、名山之胜、竹茶之地、文化之邦”之美誉。德清历史悠久，有着良渚文化的遗迹和古代防风文化的传说。境内有中国四大避暑胜地之一的国家级风景名胜区莫干山，江南最大湿地、防风古国故里下渚湖，东部千年水乡古镇、素有“千年古运河、百年小上海”之誉的新市。
双燕村的福庆寺，据道光《武康县志》载，在县南十八里上柏埠南。宋乾德四年，钱氏建，名镇安院。僧崇庆开山。大中祥符元年改今额。元末毁，明洪武四年僧普润重建。寺有翠屏轩，秀亭。国朝雍正八年僧宝轮复修。今毁。民国二十五年(1936年)著名书画家陆俨少来福庆寺，在寺侧购建住房，避乱居住，并作国画《山居图》，题苏东坡诗：宁可食无肉，不可居无竹。
双燕村南有马头关，姚坞关遥遥相对，为武康镇南北两大关隘。据道光《武康县志》载：马头关在县西南二十七里，高二百八十丈，周十八里。一名马头坞。晋成和七年，石勒将韩雍浮海寇吴兴，中郎赵允，败于马头坞，即此。其险隘处，日与头关。关外为余杭。南走宣歙。元伯颜分兵东下，破独松天，入临安，陆路之要害也。一云铁菱关，土中垦掘多铁蒺藜。民国24年(1935)夏，马头关发生一起绑票大案，国民党南京政府的中国、中央4大银行的头日被悍匪马立山绑架，惊动朝野。
2.3.3气候与自然条件
德清县境呈北亚热带季风气候，常年气候特征为四季分明、光照充足、雨量充沛、温度湿润。由于县城内地貌类型的多层性，构成了我县土壤类型的多样性。据土壤普查表明，我县共有5个土类、9个亚类、31个土属。其土类分别为红壤、黄壤、岩性土、潮土、水稻土。
县境地势自西向东倾斜，西部为天目山余脉，山峦起伏、竹茂林丰，是全县竹木生产基地。西部山区有700米以上的五指山、黄回山、塔山(莫干山主峰)、天山、倍顶山等五座山峰。国家级著名风景区莫干山就在境内。中部，属湘溪、余英溪、阜溪“三溪”河谷，为山区向平原过渡地带。东部，在东苕溪导流以东，地势低洼，海拔3.5米左右。古运河流经县境东南，东苕溪斜贯东北，水塘河港纵横，漾荡星罗棋布，属杭嘉湖平原水网地带。德清县境内中西部有竹、木、林、茶、果，东部为粮食、蚕桑、水产、畜牧的主要产区，境内土地肥沃，物产丰富，是富庶之地，素有“鱼米之乡、丝绸之府、茶竹之地”的美誉。县境山地丘陵面积341.28平方公里，占全县总面积的36.48%;平原面积456.05平方公里，占全县总面积的48.74%;水域面积138.35平方公里，占全县总面积的14.78%。
县境地质构造，处于扬子准地台之钱江台拗中，属安吉──长兴台陷的武康至湖州隆褶束南段东侧，境内地势自西向东倾斜。西北面以莫干山为主体的低山区。东南面山地较低，在上柏、武康、三桥一带为蜿蜒起伏的丘陵，母岩以沉积岩相为主。紧接山体的英溪、湘溪、阜溪所形成的不很发育的河谷地段，母质主要是河流新老冲积物，质地砂壤至重壤，下游形成地势低洼、封闭的圩区。母质为河湖相、湖海相、湖沼相并存。东部水网平原，由晚更新世以来多次海侵和东苕溪交替而成。母质以湖海相、湖沼相沉积物为主。
2.3.4社会经济条件
德清经济社会持续健康快速发展。先后8次进入全国百强县(市)行列，排名从__年的第93位跃升至__年的第39位(浙江省第17位)，获得了中国全面小康十大示范县、世博之星?中国(长三角)最具活力民营经济县、国家卫生县城、全国科技工作先进县、全国体育先进县、全国文化先进县、全国首批文明县城、全国首个新农村建设气象示范县、全国平安建设先进县和全省首批“金融创新示范县”试点县、省示范文明城市、省级园林城市、省级森林城市、省首批教育强县、全省农村基层组织建设先进县等荣誉称号。
__年，全县生产总值达278.9亿元，财政总收入44.2亿元，人均gdp突破10000美元，城镇居民人均可支配收入达到29710元，农村居民人均纯收入15776元，一、二、三产业比例为7.3：58.2：34.5。逐步形成了以先进装备制造、生物医药、装饰建材等新兴产业为主的3+x工业产业体系，生物医药产业被列入全省现代产业集群转型升级示范区试点。“3830”现代农业园区和粮食生产功能区“两区”建设扎实推进，莫干山现代农业综合区、新港现代农业综合区被列为省级现代农业综合区。新农村建设成效明显，被湖州市列为全市唯一的省级社会主义新农村实验示范区“示范县”，气象服务社会主义新农村建设的做法在__年全国气象工作会议上进行交流。第三产业加快发展，莫干山风景区、下渚湖湿地风景区成功创建国家4a级旅游景区，新市古镇通过国家级历史文化名镇验收，“名山湿地古镇、休闲度假德清”旅游品牌进一步打响，被评为省旅游经济强县、全省首批中国低碳旅游示范县。
__年末全县总户数为137166户，总人口431669人，城镇居民人均可支配收入从27150元上升到29710元，农村居民人均纯收入从13442元上升到15776元。
德清县现辖11个乡镇(9镇2乡)、1个开发区、151个行政村。县城所在地武康镇辖20个行政村、12个社区居委会，其中塔山、英溪社区居委会于__年新成立。
2.3.5政策环境条件
德清县第__届人民代表大会第一次会议《政府工作报告》指出：加快推进城乡一体化。积极发展现代农业，扎实推进粮食生产功能区和“3830”现代农业园区建设。优化农业产业结构，稳定发展传统产业，加快发展优势产业，积极发展花卉苗木和休闲观光农业。推动农业科技创新，狠抓新品种、新技术的引进示范，大力推广新型农作模式。加快发展现代服务业。积极构建“5+n”服务业发展体系，狠抓集聚区建设，促进服务业发展提速、比重提高、水平提升。围绕“一核两翼”旅游发展格局，培育以“洋家乐”为代表的国际化高端低碳旅游新业态，提升旅游品质，拓展旅游外延。
这为本项目建设创造了极佳的政策环境条件。
2.4主要产品市场分析
2.4.1蓝莓：近年来，传统三大果在市场上的价格走低，蓝莓、荔枝、樱桃、葡萄等小杂果价格看好，特别是蓝莓中的花青素能够延缓记忆力衰退和预防心脏病的发生，因此被人们视为超级水果。蓝莓这一被美国农业专家预测为21世纪最具发展潜力的水果品种，在走俏国际市场的同时，也开始在国内悄然升温。
__年市场价格高达100元/kg左右。
2.4.2美国薄壳山核桃：在我国俗称“长寿果”、 “碧根果”。在核桃族中，美国山核桃含部分营养素是普通核桃的二倍以上。
薄壳山核桃具有很好的保健功能。长期食用美国山核桃有明显的防衰老、健肠胃、预防前列腺癌、肝炎、妇女白带增多、防治心脏病、心血管疾病、改善性功能等作用。
薄壳山核桃具有很高的经济价值，为世界著名的高档干果、油料树种和材果兼用优良树种。
美国薄壳山核桃用途广泛，经济效益高，市场供不应求，产业前景广阔。
__年市场批发价在60元/kg左右。
2.4.3香榧：又称榧子、赤果、玉山果、玉榧、野极子等，是一种红豆杉科植物的种子，其果实外有坚硬的果皮包裹，大小如枣，核如橄榄，两头尖，呈椭圆形，成熟后果壳为黄褐色或紫褐色，种实为黄白色，富有油脂和特有的一种香气，很能诱人食欲。榧子含有丰富的脂肪油，含量高达51.7%，甚至超过了花生和芝麻。榧子中含有的乙酸芳樟脂和玫瑰香油，是提炼高级芳香油的原料。
榧子仁中所含的四种脂碱对淋巴细胞性白血病有明显的抑制作用，并对治疗和预防恶性程度很高的淋巴肉瘤有益。传统中医药学认为，榧子具有消除疳积、润肺滑肠、化痰止咳之功能，适用于多种便秘、疝气、痔疮、消化不良、食积、咳痰症状。榧子可以用于多种肠道寄生虫病，如小儿蛔虫、蛲虫、钩虫等，其杀虫能力与中药使君子相当。榧子中脂肪酸和维生素e含量较高，经常食用可润泽肌肤、延缓衰老。食用榧子对保护视力有益，因为它含有较多的维生素a等有益眼睛的成分，对眼睛干涩、易流泪、夜盲等症状有预防和缓解的功效。近年来销售价格连年攀升，目前市场批发价为300元/kg左右。
2.4.4灵芝：灵芝为珍贵中药材，自古以来传为“仙草”(白娘子上峨媚山盗仙草救许仙就是灵芝)。以其子实体及孢子供药用，具有滋补、健脑、强壮、消炎、利尿、健胃等功能。主治慢性气管炎、冠心病、神经衰弱、失眠、急慢性肝炎、白细胞减少症、萎缩性肌强制、高血压、心肌炎、风湿性关节炎、脑震荡后遗症、偏头疼、矽肺以及阳痿、遗精、耳鸣、腰酸等症。现代药理证明，灵芝有震惊、镇痛、抗惊厥、降血脂、镇咳、祛痰、保肝解毒、抗缺氧、增强免疫力和抗癌作用。现市场上畅销的中华灵芝宝为治癌常用药物。另外，灵芝不仅有延年益寿作用，还是高级化妆品的添加剂。据分析，灵芝实体含有灵芝多糖、多肽以及多种氨基酸和十多种微量元素，营养丰富。
灵芝培养基中含有丰富的营养物质，回归果园，并在果园中养土鸡，鸡食用灵芝培养基中的营养物质，毛色整齐光亮，冠鲜红，皮光滑爽脆，肉质结实有弹性，肉脆皮也脆，香滑可口，具有野鸡风味和独特的灵芝香味。由于鸡进食灵芝后，免疫功能显著加强，经医学临床证明，食用后能改善人体免疫调节功能，增强对疾病的抵抗力，明显促进病后、产后及手术后的康复。
目前紫灵芝的市场价格高达450元/kg左右。由于灵芝药用价值很高，用途十分广泛，国内各大制药集团用其开发新药、特药、中成药和各种保健产品、美容产品、化妆品等，需求量明显增加。
由于灵芝可明显改善亚健康状况，而且无毒副作用，可以药食两用，近年来也逐渐受到百姓餐桌的青睐，浙江、广东、云南、上海、深圳、北京等省市食用灵芝药膳较为普遍，而在北京、上海各大型超市已列柜销售。
野生灵芝品种由于几百年的采挖，资源已基本绝迹。而人工栽培灵芝起步晚，规模小，产量低，并不能满足目前市场的需求，缺口逐年加大，缺口在50%以上，供需矛盾十分尖锐，导致市场价格连年攀升，效益可观。
2.4.5旅游市场：__年，德清接待国内旅游者600万人次，接待入境旅游者3.9万人次，实现旅游总收入45亿元，是省旅游经济强县，被评为全省首批低碳旅游示范县。德清坐拥举世著名的避暑胜地莫干山和下渚湖国家湿地公园两个国家4a级旅游景区，本项目受其辐射，独特的区位优势，能与之产生联动效应，旅游市场前景广阔。
3、建设规模与产品方案
3.1建设规模
园区总面积1500亩。主要建设干鲜果种植园1000亩，花卉苗木基地290亩，林间道路50000平方米(75亩)，生产管理用房8亩，山塘蓄水池30亩，旅游设施用房50亩，游客集散地15亩，林间旅游设施30亩，其他2亩。
3.2产品方案
3.2.1种植业产品：
干鲜果：种植美国薄壳山核桃，香榧，蓝莓，奉化水蜜桃，东魁杨梅、其他小规模应时水果。
苗木基地：城市绿化苗主要为鸡爪槭、垂丝海棠、红枫、樱花、桂花、南方红豆杉、厚朴、石楠、红叶石楠、含笑香樟、黄山栾树等;薄壳山核桃、香榧、蓝莓、其他水果苗等苗木繁育。
盆景花卉园：各种山石盆景、树桩盆景、花卉盆景。
3.2.2食用菌和灵芝土鸡：
在果园林下，发展以灵芝为主的食用菌。修剪下来的废树枝通过粉碎后作为人工栽培灵芝的培养基，培养基用过后回归果园，再在果园养鸡，鸡食用培养基中的精华成分，鸡屎留作果园肥料，从而形成一个果园—灵芝—土鸡—果园的生态循环模式。可供应灵芝子实体、灵芝盆景，灵芝土鸡等。
3.2.3休闲旅游产品：
水果采摘、生态餐饮、森林养生、户外拓展、团体会议、休闲娱乐、文化会展等
4.1技术方案
生产技术主要是标准化栽培技术，包装加工冷藏技术，农产品的绿色认证、有机认证、食品安全认证及相关标准化生产管理技术，肥水同灌、微蓄微罐、测土配方施肥技术，精准农业技术，农业面源污染防治技术，农业可循环利用技术，农产品质量可追溯体系建设等。
●旅游设施用房：
合计用地面积50000平方米，建筑率为30%。
建筑物采用集中与分散相结合的布局，特别是独立单体宾馆，将分散布局于园区的各节点。其中：
单体独立宾馆100套，带半地下室或架空，地上一层，重质木结构，每套占地面300平方米，建筑物占地面积80平方米。分散布局，建筑风格多样化。
综合宾馆区占地面积6000平方米，其中室外景观1000平方米，建筑物外围占地面积5000平方米。宾馆为三层，四合院布局，层高3.3米，每层建筑面3500平方米，合计10500平方米。其中客房150套，每套50平方米，计7500平方米;餐厅800平方米，厨房200平方米，计1000平方米;会议室：大会议室一个，400平方米，中会议室2个，每个150平方米，小会议室4个，每个100平方米，合计1100平方米;休闲娱乐用房900平方米。
办公区占地面积1000平方米，建筑物占地500平方米，三层，层高3.3米，建筑面积1500平方米。其中员工宿舍500平方米。
文化展示馆：一层，层高6米，建筑面积__平方米。
综合宾馆、办公用房、文化展示馆等建筑，均为钢筋混凝土框架结构，琉璃瓦，外墙外立面水泥砂浆找面，二度刷白。外立面四周边缘用木质材料加框包边，营造仿古砖木结构建筑效果。
健身设施：占地10000平米。其中标准网球场4个，篮球场1个，室内标准游泳池一个，健身拓展场地及野外露营基地4000平方米。
●公共设施用房：合计1000平方米。其中配电房30平方米，废弃物处理设施与场地800平方米，消控室30平方米，其他建筑物140平方米。均为砖混结构。建筑立面风格与主体建筑保持一致，为江南民居风格。
●山塘蓄水池：按需要建设5-6个，总面积控制在30亩以内，总蓄水容量为40000立方米。蓄水池与建筑物的落差应不小于50米。
●游客集散地：15亩，主要为停车场，附属休息长廊，长50米，宽3米，江南园林式建筑，两边带靠背长凳。停车场除进出车道外，全部用彩色水泥植草砖铺设。车位全部由高大乔木遮阴。
●林间旅游设施：30亩，主要是游客休憩场所，凉亭5座，分别用四角、六角、圆形、长廊型等，风格为江南园林建筑;公共洗手间5处，每处建筑面积60平方米，计300平方米，独立化粪池，冲厕用水就近利用山涧水，利用自然落差加。
●其他设施：2亩。
●林间道路：总计15000米，其中
主干道长5000米，有效路面宽5米，带40cm×40cm排水沟，面层10cm沥青路面，路基总厚度60cm。
游步道：10000米，路面宽1.5m，分别采用花岗岩条石，鹅卵石与混凝土镶嵌，混凝土预制条块、仿木质钢筋混凝土栈道等材料铺设。
●网状围栏：四周及内部区域，用铁丝网状围栏。总长度10000米，参照高速公路围栏强度和标准。
●各种安全警示牌、森林防火警告牌、文明休闲告示牌、旅游线路指示牌、垃圾桶等设施建设。
三项合计574.98万元。
(1)燃料、动力消耗费：按照年旅游人数20万人，人均40元估算，则为800万元;职工300人，人均年500元估算，计15万元。两项合计815万元。
((3)折旧费方法及费率
(基本预备费、建设期利息及其它费用按建筑工程和工艺设备所占投资比例分摊到固定资产原值中提取折旧)，根椐规定房屋及构筑物的折旧年限按30年计算、机械设备折旧年限按18年计算，运输设备折旧年限平均按__年计算，预计残值率按5%计算。
房屋及构筑物：
6.2.1示范作用：
德清环林休闲林业观光园建设，创立了一个全新的可持续发展的生态模式，既巩固了德清农业发展成果，又找到了以自然资源、人文资源和民俗风情为综合开发的突破口，充分利用了双燕村茶埠头山区独特的地理环境优势，对区域荒山、荒地进行农、牧、林农业自然观光开发，创出了一条以生态环境来开发旅游，以旅游开发来保护环境的路子，为德清山区薪炭林和荒山的生态建设和利用起到了重要的示范作用。
6.2.2解决就业：
培育了新的经济增长点，既丰富了德清生态农业和观光旅游的内涵，又解决了当地及周边农村部分富余劳动力的就业问题，也解决了部分大学生的就业问题，同时还带动了周边地区经济及其他相关产业的发展。
6.2.3拉动经济：
项目区位于德清旅游开发规划的两翼中，属于环莫干山西部生态旅游区域。在项目带动下，当地农民依靠种植和旅游致富的积极性会普遍高涨。同时，项目建成后，还将拉动当地交通运输、食品工业、建筑业、工艺、手工业、商业、餐饮业、金融业、信息业等相关产业发展。
6.3生态环境评估及分析
本项目将采用沼气技术处理人畜排泄物，采用污水处理设施对生产生活用水进行处理，水排放达到国家标准。同时采用水循环设施，充分利用水资源。能源方面，生产生活用热水，采用太阳能热水器，整个项目不使用燃煤锅炉，供水系统利用山体自然落差形成势能，尽可能节约灌溉和供水用电。建筑物设计采光尽量多使用天窗自然采光，以节省电能。
项目建设时期，特别是在将薪炭林改造为经济林时，实行分步分年度改造。即在种植果树时，预留大部分薪炭林，仅将会遮挡果树生长的部分薪炭林改造，其余的按照果树生长进度，分年分期逐步改造，到果树成林后，按照需要改造完成。从而将因改造而可能造成的生态影响降到最低程度，或无显著影响。
该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光、美食为一体的生态林业旅游区，树立一个全新的山区绿洲形象，有利于改善山区生态和植被结构。
7、结论
7.1结论
园区总面积1500亩。主要建设干鲜果种植园1000亩，苗木基地290亩，林间道路50000平方米(75亩)，生产管理用房8亩，山塘蓄水池30亩，旅游设施用房50亩，游客集散地15亩，林间旅游设施30亩，其他2亩。项目全部投产后，达到年游客流量20万人次以上。
项目总投资19819.5万元，其中工程投资11371.8万元，其他工程费1101.1万元，基础预备费623.6万元，递延资产、无形资产投资4523万元，前期流动资金投入2200万元。
项目投产后，年销售收入可达10360万元，上缴各种税金2352.58万元，净利润3609.1万元。项目投资回收期7.58年，项目投资利润率30.08%。
项目直接解决就业岗位300人，带动周边农民__人次以上。对挖掘大莫干山旅游资源，建设清凉世界、竹海(林海)别墅为特色、具有观光、休闲、度假、避暑和生态保护等主要功能的综合型风景名胜区，发挥积极作用，具有显著的经济和社会效益。
所以，本项目建设具有可行性。
一、项目概况
1、项目名称：环保型页岩空心砖厂可行性报告
2、项目建设地点：桃江县鸬鹚渡镇百亩村
3、项目编制：刘俊云
4、建设规模：年产页岩石机砖3200万块
5、项目总投资：1000万元
6、建设年限：6个月
二、项目的提出和背景
1、项目的提出。
随着我国房地产业的迅猛发展，需用大量的砌砖，为应顺国土资源部、国家发改委等有关部委大力推广新型墙体材料的政策精神，以及桃江县委、县政府实施“工业强县”和“推进社会主义新农村建设”发展战略的部署要求，利用当地的页岩荒山，采用先进的制作工艺，生产环保型页岩多孔机砖是可行的。
2、项目的背景
(1)我国现进入“__”规划时期，环保要求越来越高，越来越受到重视。大家知道，自然环境是包括我们人类在内的一切生物的摇篮，是人类赖以生存的基本条件。保护环境就是保护人类，建设良好环境就是造福人类。改革开放以来，党中央、国务院始终高度重视环境保护工作，采取了一系列重大措施。但是，我国环境总体状况不容乐观，有的问题还十分突出。比如，我国三分之一的
地区降过酸雨，七大河流中有一半污染严重，四分之一的居民没有清洁饮水源，三分之一的城市居民呼吸的是污浊的空气，世界十大环境污染最严重的城市有一半落入中国版图，所以我国制定了第一部关于环境保护违法违纪行为处分方面的专门规章《环境保护违法违纪行为处分暂行规定》。
我镇是丘陵地区，环境优美，开发环保项目对于贯彻落实科学发展观，建设资源节约型、环境友好型社会，促进环境保护法律法规的贯彻执行，具有十分重要的意义。
(2)
我国的森林覆盖率只有14%，远远低于世界25%的平均水平。随着我国更加重视环保，木材、煤资源日益匮乏，以及社会的发展人们对家居环境要求不断提高，响应国家政策号召，开发更高质量，更绿色功能的建筑材料页岩多孔机砖，全面替代传统粘土砖，已是市场发展的必然趋势。
三、项目编制的依据
1、《建设项目环境保护管理条例》(国务院令第253号)。
2、《环境空气质量标准》(GB3095-96)二级标准。
3、《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999)Ⅱ类标准。
4、《城市区域环境噪声标准》9GB3096-93)二类标准。
5、《工业企业设计卫生标准》(TJ36-79)标准。
6、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准。
7、《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)Ⅱ类。
8、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96)二级标准。
9、国土资[20__]296号文
四、项目建设的必要性和意义
页岩石机砖与一般的粘土砖及水泥空心砖比较，具有比重轻，吸小性强，透气性好，墙体函接粘合性强，使用年限长等诸多优点，可满足建筑市场日益增长对优质墙体材料的要求。加之国家已明令根本上生产用地的实心黏土砖的项目(见国土资源部、国家发改委联合发文“国土资[20__]296号文)。所以页岩石机砖是目前建设需求的理想建材。
目前房地产业的繁荣和国家倡导的建设社会主义新农村需求，页岩环保机砖市场销售潜力大，前景广阔，所以年产3200万块页岩石机砖项目是必要的、是可行的，有着重要意义。
五、项目建设的有利条件
鸬鹚渡镇位于桃江县县城西南二十公里处，北邻浮邱山乡、沾溪乡，东毗高桥乡，西与大栗港镇接壤，南靠安化县大福镇，省道308线贯穿境内，是革命烈士张子清、张昆弟的故乡。鸬鹚渡镇内页岩石荒山储蓄充裕，生产所需的原材料可就地取材，无须占用耕地，既可变废为宝，又可收到平整土地，增加宜农用地功效。
(一)厂址选择
拟建项目建筑材料厂位于桃江县鸬鹚渡镇百亩村牛角组，占地面积13200㎡。
(二)基础设施良好
(1)供电、电源情况：现有三相供电变压器，可满足生产生活
需要。
(2)供水、水源情况：现有自来水资源，可满足工人生活需要。
(3)运输条件：离县城18公里，离益阳市区48公里，省道308线旁边，距益马高速互通口只有240米，运输条件方便。
(三) 施工条件优越
道路平坦，厂地开阔，施工安全，材料购买、运输容易，施工劳动力资源丰富。
(四)原材料丰富
页岩石就地机械凿岩取料，煤干石从我县及将安化县或其他废旧煤矿取料。
六、产品市场预测和项目建设规模
(一)市场调查
1、产品用途：用于建筑业，砌墙。
2、替代产品调查。本产品环保，与一般的粘土砖及水泥空心砖比较，具有比重轻，吸小性强，透气性好，墙体函接粘合性强，使用年限长等诸多优点，可满足建筑市场日益增长对优质墙体材料的要求，是现有砖的最佳替代品，可长时间占领市场。
(二)市场预测
据有关部门统计，全国城镇人均居住面积将从7.9平方米增加到9平方米，新建城市住宅将达100亿平方米，预计农村住宅建设可达65亿平方米，公共和生产建筑建设可达
30亿平方米。我国的每个大型城市，每年至少有20__万平方米房屋竣工，另约有500
万平方米的旧宅改建。由此就可以看出我国有着非常巨大、稳定的建筑材料需求市场。
随着建筑行业的发展，建筑材料，尤其是有利于节约资源的环保材料将大量需求，将给建筑材料行业带来空前的发展。
(三)建设规模：年产页岩多孔机砖3200万块
七、工程技术方案
(一)项目组成
本项目由生产车间、宿舍楼、办公楼、厕所等组成。
(二)工程建设
建生产车间20__平方米，建办公、宿舍和厕所1000平方米，建道路600平方米，预留空地2400平方米。
(三)技术方案
1、生产标准：本项目主要产品为多孔机砖，无其它附属产品，其质量标准采用国家一级标准。
2、工艺流程：
凿岩取料→掺煤干石及粉碎→过滤进料→机压成型切分割→烘干→进窑煅烧→冷却出窑
3、主要工艺设备：
(四)、企业组织和劳动定员
1、制砖部车间：25人(含铲车司机1人)
2、控制操作：15人(技术人员)
3、进窑出窑人员：35人
4、管理人：8人
八、环境保护与劳动安全
(一)建设地区的环境现状
本厂所处的环境为：
1大气环境质量现状符合GB3095-96《环境空气质量标准》二级标准。
2沾溪河支流段水质现状符合GB3838-20__《地表水环境质量标准》中Ⅲ类水质标准。
3该区域环境噪声现状符合GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中2类标准。
(二)项目排污情况
1废水
该工艺废水主要用于物料搅拌和水泥砌块养护，没有外排。生
产工艺废水零排放。
该项目的生产员工为65人，人员较少，生活污水经三级化粪池处理后，排入附近的沾溪河支流。
2废气
该厂的大气污染是粉尘，主要来自加料、运输等过程，在干燥的天气下扬尘量较大。
3噪声
主要来自搅拌机和成型机，其声级约80-100dB。
4固体废物
该项目产生的固废主要是生活垃圾，及时清运到千工坝村垃圾焚烧场处理。
(三)项目环境功能区划及执行标准
厂址位于鸬鹚渡镇百亩村，根据桃江县城市总体规划，其大气环境执行GB3095-96《环境空气质量标准》中的二级标准;本项目的粉尘执行GB16297-1966《大气污染物综合排放标准》中表2限值;纳污水体沾溪水质执行GB3838-20__《地表水环境质量标准》中的Ⅲ类标准，废水排放执行GB8978-1966《污水综合排放标准》表4一级;声环境执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中2类标准，厂界噪声执行GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》的Ⅱ类标准。
(四)治理环境的措施
年产3200万块多孔页岩机砖项目工程，施工对环境影响是场
地平整、土石方开挖引进的水土流失，生产、生活废水、施工粉尘及施工噪声对环境的影响。
1固体废弃物处置
建筑垃圾应及时清运至城建部门指定的堆放点。同时，在基础开挖阶段应尽量避开雨季，以减少水土流失造成的不良影响，在该项目建成后，应及时在地表裸露部分种植根系多的耐瘠草木，以减少雨水径流引进的水土流失。
2粉尘
在建筑施工期间，由于建筑物施工，砂石、水泥的堆放及搅拌，建筑材料运输等过程都会产生一定量的粉尘。因此，应加强施工期的管理，对来不及清运的渣土要经常洒水，装车过程中也要对渣土洒水，装车不宜过满，并盖苫布以防运输过程白茫茫地面造成扬尘。
3废水
施工期施工人员的生活污水、施工机械冲洗污水将有可能污染水体。
施工单位应对施工人员居住区的生活污水经三级化粪池处理后排放。
施工机械的冲洗水须经沉淀处理后排放。
4噪声
施工噪声主要来自石方开挖、砂石料筛分、混凝土搅拌以及各种施工机械、交通运输、设备安装阶段使用的高噪声设备，噪声尖声级大多在80～110dB(A)。除砂石料混凝土系统外，多为间歇性
噪声。施工所用材料的运输、装卸应文明作业，禁止野蛮装车，进出工厂大门应设在厂区东北侧。
(五)环境保护措施
年产3200万块多孔页岩机砖项目无生产工艺废水排放，仅少量生活污水应经三级化粪池处理后，排入附近的沾溪河中，措施可行。
虽然加料、运输过程产生扬尘无热力抬升作用，属局地扬尘，但是对于员工及选中人将造成一定的影响，因此要求的操作人员要配戴防护工具如口罩等，同时在生产、运输过程中应对厂区地面内洒水，以降低扬尘。同时将搅拌机、成型等高噪声易扬尘的工序全部安置在生产厂房内，经这样处置后，可将粉尘的影响降至可接受水平，措施可行。
(六)生产期间
1、在生产过程中无废小废气排放，逐道窑热气直接回烘干房，砖坏无需消耗热能，烘干、无大气污染达到零排放，也保障工人的身体健康。
2、在生产过程中，机械设备自动化程度高，原材料混合采用水雾搅拌，不产生粉尘污染，同时剩余原材料碎料也回炉利用，不造成浪费及污染，属无烟无尘工艺。
3、劳动安全：
(1)厂房采用通透式，达到通风对流防火。
(2)电器、电路按规范标准化安装，并设有标准防护装署。
(3)员工必须配劳保用品及基本劳动保险。 (4)健全劳动安全各项规章制度，严格岗前培训。
(5)员工作业实行“三班倒、四班制”以免疲惫作业，保证正常作业。
九、项目进度安排 (一)项目前期工作
1、由桃江县住建局规划设计室对本项目进行规划设计，提出本项目建设方案。
2、由企业独资注册，申报建设项目。 3、落实公司用地。
4、完成其它立项报建的前期工作。 (二)项目实施进度安排
十、投资估算与资金筹措
(一)、固定资产投资：合计540万元 1、设备投资分析：
2、项目征用荒山、荒地20亩，用建生厂间20__平方米，办公和宿舍占地1000平方米，道路空地3000平方米，共计投资150万元。
(二)流动资金：60万元 (三)资金筹措：由企业自筹。
十一、生产成本及经济效益分析 (一)生产成本和销售收入估算 1、成本如下：
按10000块成本分析如下表：
2、市场销售价格：页岩石机砖10000块市场售价按0.30×10000=3000元，
3、产量：3200万块
4、产值：3200×3000=960万元
5、利润核算如下：3200×(3000-1690)=419.2万元 (二)社会效益
1、本项目实施可解决83个就业机会，减少社会失业人口，既增加农民收入又给社会带来稳定，不仅改善了地区经济结构而且提高地区经济发展水平。
2、环境效益。该项目无须占用耕地，既可变废为宝，又可收到平整土地，增加宜农用地功效。
十二、财务评价
1、投资回报率=(年利润/总投资)×100%=(419.2/600)
×100%=69.9%;
2、投资回收期：1.5年 十三、结论
1、该项目建成属环保、科学、安全节能项目。
2、该项目建成后成砖支持乡镇基础建设及民用建设，砖厂利税充实乡镇税收并可吸收当地农民安排就业，提高人民收入。
3、该项目产品附价值高，综合利用率高。
4、该项目可促进全县建材企业向精深方向发展，带动同行业做强做大。
上述项目，真实可行。
二〇__年四月八日
第一章 项目总论
一、 项目概况
项目名称：____建材家居大市场;
项目选址：____
项目规模：一期用地91亩，建筑面积12.5万平方米;
项目总投资：一期总投资人民币5.325亿元;
投资商：__x投资开发有限公司
项目承建单位：______建设有限公司。
二、 项目投资单位简介
投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商业地产投资的企业，注册资本5000万元人民币，拥有一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运营管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流管理等多方面人才，近年来，在安徽、江苏、浙江等省投资建设各类专业商品交易市场五个，总建筑面积100万平方米。多次获得“省级五星文明诚信市场”和“全国百强专业市场”荣誉。
三、 项目背景
1.______x提出，__x要加快建设充满活力、独具魅力、创新发展，宜居宜业的现代____大城市和现代产业基地，努力成为在全国有较大影响力的区域性特大城市。全力以赴把____打造成为“长三角”地区继沪、宁、杭之后的现代化“新兴中心城市”，是新兴中心城市的重要组成部分，要按照中心城区标准等高对接，建设成为现代商业发展的高地，全国著名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。
2.____行政区划调整后，直接融入合肥，成为__x市建设现代化区域性特大城市的重要部分，为__市快速发展带来了重大契机。尤其______x，是__x市承接产业转移前沿阵地，产业发展的主引擎，创新发展的新高地，需要有与之相配套的现代服务业，以推动城市功能开发和业态繁荣，推动生产性服务业集聚发展。
四、 项目建设必要性
1.
国家产业政策要求加快商贸业发展。随着中央关于促进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台，特别是____调整后，____以其独特的区位优势，迎来了跨越式发展的良好机遇。作为政府招商引资的重大项目“____大市场”的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局，加快中心城区建设具有十分重要的作用。
2. 是城市化发展的需要。随着巢湖城市化发展，五年来
市区扩展成倍，市区人口迅猛增长，居民生活水平不断提高，对居住环境和居住质量要求越来越高，多元化消费结构逐步升级，并且向环保型、品牌化高端发展，而目前____没有此类消费市场，本项目建设正是为适应这种市场消费需求结构变化，以满足城市化发展中的消费需求。
3. 有利于促进资源整合和产业发展。
地处丘陵地带、林业、陶土资源丰富，充分利用这此资源生产板材、木地板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提升其经济价值，建立一个集生产、商品交易、信息发布、物流配送等多功能家居建材市场，必将给产业发展带来一次革命性飞跃。
第二章 市场分析
根据市场调查分析，____目前仅有____大市场一家经营家装材料市场。始建于20__年，其优点在于地处市区中间，消费者购物就近方便。其劣势也是显而易见：一是在建设布局上缺少通、透、畅，营业面积有限，利用率低，消费者很难找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能设施工上不配套，没有仓库，商家商品零散地存放在周边居民住宅内，甚至存放在数公里外有仓库条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理成本，导致商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车、购物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。致使时常发生交通堵塞;三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺90%已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感，商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比合____等城市同类市场高出15%以上，是目前____市区商铺租金最高的地方;四是在商业管理模式上混乱，因____大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近40%消费者选择到外地购物;五是市场容量小，总建筑面积仅7.2万平方米，有效经营面积仅占65%。难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品入驻。
综上所述，____市迫切要求建设一个新的家居建材市场。本项目建设，将以其独创的设计理念、全新的商业定位和最优化的运营方式、管理模式，使____建材家居行业带来质的突变，使其成为我国中部地区行业标杆。具有以下八大优势：
优势一：项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥有一支谙熟专业市场建设、招商、宣传、管理，具有七年以上实践经验的团队，拥有从事物流配送、物业管理、市场营销招商专业队伍。在全国拥有丰富的客户网络资源，并与马可波罗、圣象等一批主要品牌生产企业建立了战略伙伴关系。为项目快速建设、快捷形成和早见成效奠定了基础。
优势二：项目着眼于____市区未来20__年的发展，在规划上将商贸、仓库物流、生产加工纳入统一规划、分步实施，在建设布局上采用独创的双层“商场+商业步行街”复合型商业建筑模式，做到整体布局的通、透、畅和内部空间的可视性、交通引导性;硬件设施一次性到位，并留有较大的可持续性发展空间。
优势三：项目建成后，投资单位自持物业不少于40%，是市场的最大股东，享有充分话语权，对市场租赁定价、商业功能区
布局和物业管理具有很强的调控能力，能够确保入驻经营者安心稳定经营，大胆投资谋略长久发展。
优势四：项目实行完全商场化管理如：统一营销宣传，统一仓储物流，统一装卸配送，统一车辆停放，统一治安消防、统一卫生保洁、统一从业人员招聘、统一上下班时间、统一明码实价、统一商品投诉赔付，市场实行商品品质保障，天天平价，无原因退货等，为消费者创造一个良好的消费环境，做到引导并拉动消费。
优势五：项目商业定位为中高档家装、家居材料专业市场，一期入驻陶砖、洁具、橱柜、板材、木地板、五金、油漆、灯具、家居九大类商品，实行商品准入制度，引入国内外知名品牌入场经营，能够充分满足广大消费者的需求。
优势六：项目建成投入运营后，实行一年免租免费试营期，试营期后的五年内，房租金和市场管理规费比目前____大市场低30-35%，使经营者在低成本下运营，必然带来同类同质商品的比价优势，对消费者有极强的吸引力，从而使项目形成有效的良性发展，真正实现政府、经营者、消费者、投资者共赢局面，使各方结成牢固的经济利益共同体。
优势七：购置15辆中巴车作为导购车，定时定点免费接送消费者，既解决入场购物消费者的交通问题，又起到了流动宣传市场、宣传商家、宣传商品的作用。
优势八：项目配套功能是目前国内同类市场最完善的市场。设立1万平方米大型停车场，分为公交停车区、从业人员停车区、消费者购物停车区和物流配送停车区，可同时停放各类车辆180辆和摩托车、电瓶车600余辆;展示交易区设置综合导购图和分类市场商铺分布导购图，并配备声、像系统进行导购宣传;交易区临路外立面设立面积3600㎡的广告幕墙，供商家进行商品宣传;交易区各街区上空采用彩玻瓦遮阳防雨，切实体现“商场+步行街”，项目实行封闭式管理，建立统一消防安全系统和治安应急管理系统，实行统一给排水和分区供电管理。
第三章 项目实施计划
一、 项目选址
项目选址位于____区 东北侧。长约____320 米，宽约 170 米
二、 建设规模
项目建设分二期实施，一期建设用地91亩，建筑面积12.5万平方米，总投资约5.325亿元。
三、 建设内容
1. 商品展示区：2.6万平方米;
2. 商品交易区：6.3万平方米;
3. 配套及服务：3.6万平方米;
4. 大型停车场：1万平方米;
5. 消防设施系统、供电系统、给排水系统、弱电系统和市场道路、绿化等。
四、 实施计划
本项目按照高起点规划设计、高标准配套一次性到位。实施期限为18个月，分三个阶段。第一阶段为项目可行性研究评估、项目审批、土地征用出让及前期调整，为期2个月。第二阶段为项目规划设计及评审、施工图设计、施工报建、场地“七通一平”，建设招标，为期4个月。第三阶段为建设施工、招商入驻，为期12个月，三个阶段部分工作可交叉进行，尽可能缩短时间。
第四章 投资分析
一、 投资估算
1、土地费用：1820万元
2、前期费用2450万元(报建规费、设计、勘探、监理等)
3、建设费12.5万平米×1820元/平米=22750万元
4、展示区装饰费：5万平米×1500元/平米=7500万元。
5、设备设施建设费10800万元。(包括供电、给排水、消防、人防、弱电、电子声像导购、中央空调系统、天桥电梯、过道遮阳棚、道路、停车场、绿化等)
6、项目前期推广运营费2700万元 7、管理费用1500万元
8、财务费用1980万元 9、不可预见费20__万元 上述1—9项合计为53250万元。
二、 经济收益分析(依据谨慎性原则)
1. 销售收入
本项目经营性用房面积12.5万平米，根据专业市场业态规范要求自留物业40%(展示区和酒店式公寓5万余平方米)，可供销售面积为7.2万平米，分四年期按3:2:2:3销售，销售收入69840万元。扣税后为62506万元。
2. 租金收入
项目建成投入运营后，第一年为市场培育期，免收租金。自第二年起收取租金，有效出租面积按90%计，取五年期平均值。一层为35元/㎡月，二层为25元/㎡月，三层为20元/㎡月。
上述已扣减销售动态面积，自第五年起进入稳定期。
3.物业管理收入
根据商业物业相关要求，参照
大市场物业收费标准，按平均每月1.5元/㎡，按有效出租面积90%计算：10.8万平方米×1.5元/㎡×12=194万元税后为160万元。
4.广告位出租收入及其他收入180万元，税后为148万元。
三、 运营费用分析
1、 管理费用平均每年1850万元。
其中：人员工资福利及各项社会保险费1180万元，办公 180万元，差旅费40万元，接待费40万元，教育培训费50万元，公用水电费360万元。
2、 财务费用3600万元。
3、 后期运营宣传费用3200万元(4年)。
4、 设施设备维护费平均每年300万元。 项目前四年运营费用为15400万元。
四、 投资分析估算
1、本项目四年总收入为68648万元。
销售62506万元+租金5142万元+物业费480万元+广告位及其他518万元=68648万元
2、本项目前期投资及投入运营后四年内总费用为 53250+15400=68650万元
综上所述，本项目自投资建设到投入运营需经过五年半时间即可收回全部投资。
第五章 市场运营
从投资分析可以看出，该项目通过销售和出租，总投资回收年限为5.5年。这表明项目的经济效益较好，投资回收期短，抗风险能力较强。
该项目主要的风险来源于竞争对手的盲目建设，恶性低价竞争及消费方对项目不认可。为了降低市场风险，要在市场招商，市场运作和市场管理方面下功夫，我们计划采取以下措施：
1.强化自身竞争力，充分发挥自己在市场营销、招商和物业管理、物流配送的优势，引入国际国内先进的管理理念，引进优秀的管理人才，并采取送出去、请进来方式，对内部管理层进行轮岗培训，不断提升团队人员的管理能力和运营水平。
2.与__x建材市场、东方家具城、____市场、____家居市交易博览城及____大市场建立战略联盟关系，实行信息资源共享，形成运营机制和商品、价格的联动，以达到共赢局面。
3.在招商上把招外地商作为重点，充分发挥项目投资单位的信息网络和客户资源优势。注重引入品牌商家、品牌商品，以培养品牌消费，达到建立品牌市场的目的。
4.利用各种广告载体和各种宣传媒体、企业网站、宣传手册、宣传光盘等多种手段向目标客户进行广泛宣传，并组织专业营销团队对目标客户进行引导和洽谈，使目标客户产生强列的入驻经营欲望，进入市场投资和消费欲望。
5.强化对市场经营者的诚信教育和管理，切实以优质品牌商品、低廉价格、品牌服务赢得消费者。
第六章 环境保护
____本项目为纯商业与服务项目，无噪音污染，无有毒有害气体排放，只有少量生活废水排放(一期年排放量600吨)，生活废水排放的化学耗氧量及PH值等主要指标可达到国家环保标准。少量生活垃圾(年产生量一期约500吨)。为加强环境保护，本项目设有专业物业负责保证垃圾物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。
第七章 结论
一、 财务评价结论
本项目经投资分析得出如下结论：项目一期总投资53250万元，通过商铺销售和自持物业出租收益，仅需5.5年(含一年市场培育期)即可收回投资，符合财务指标预期，切实可行，表明了本项目投资风险小，经济效益显著。
二、 经济和社会效益显著
1.
项目建成投入使用后，将产生巨大的社会效益，一是在项目发展带动下，将引起相关产业的结构性调整，尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展，二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争，提升其经营能力、技术水平和施工质量，让居民得到更多实惠，三是广开了就业门路，可提供6000—8000个就业岗位(不包括三产服务人员)。
2. 项目一期投入运营后，入驻经销商600余家，年商品交易额7.5亿元，每年可实现税收3000万元以上，经济效益显著。
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了本项目投资风险小，经济效益显著。
二、 经济和社会效益显著
1.
项目建成投入使用后，将产生巨大的社会效益，一是在项目发展带动下，将引起相关产业的结构性调整，尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展，二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争，提升其经营能力、技术水平和施工质量，让居民得到更多实惠，三是广开了就业门路，可提供6000—8000个就业岗位(不包括三产服务人员)。
2. 项目一期投入运营后，入驻经销商600余家，年商品交易额7.5亿元，每年可实现税收3000万元以上，经济效益显著。
年限市场运营单位
市场经营户 销售 出租收入 其他 所得税万元 增值税 万元 合计万元
面积 ㎡ 收入 万元 税金 万元 税金 万元 税金 万元 土地使用税万元
第一年 21600 17280 18140 0 0 60 0 0 1874
第二年 14400 14400 1512 459 32 51 300 600 2954
第三年 14400 14400 1512 390 32 43 600 1200 3777
第四年 21600 23760 2495 242 32 30 600 1200 4599
三、 结论
____通过对__家居大市场项目全面综全分析后认为，该项目符合产业政策和巢湖城市发展要求，定位准确，可持续发展性强，经济和社会效益显著，具有良好的发展前景，项目经济指标符合投资要求，项目建设可行。
